销售计划书怎么写范文

　　宏观下的房市：

　　自XX年密集的宏观出台，房地产市场的量价齐升的势头在停滞在下半年，现在看来那是本次宏观抑制的行业拐点，至今已经有1年有余的时间。也随着时间的推移，也在媒体的“助力”下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌开始频频出现在媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，一线、二线、三线，国内各城市房地产市场距离高点的位置出现大幅度的价格回调。

　　金融环境下的房市：

　　起始与美国次级债危机，从开始出现问题到演变成今天的全球性金融危机，并已经波及到实体经济。

　　国内的楼市在去年的空前的抑制带来的资金困难，不辛的叠加了金融危机，当管理层意思到“下手太重”，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业，终于在XX年的第三季度出现松绑的积极信号。然而股市的深幅暴跌，消灭了房地产主要的目标客群的中产阶层，下跌截止到10月一年时间蒸发约24万亿市值，大量的民间资金在股市消失，市场投资能力迅速下降。

　　行业苦行下的楼市：

　　在XX年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的降价但力度不足的促销下，得到一个经验就是“持币观望，还没到底”消费认知，市场出现恶性循环。预计在XX年的最后一个月以及XX年春节前市场会引来一次较为猛烈的下跌，预计幅度将会达到10%～15%左右，理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。但是稳健的投资者在等待XX年度以及XX年第一季度的报告。市场的信心恢复需要时间来聚集。何时结束盘整的格局这有待于

　　国内、国际市场的整体表现。个人估计：形势会像向好的方面发展，但有待时间考验。

　　需求分析:

　　由于我国的经济成长是依赖于三驾马车的拉动，出口、投资、消费。金融危机的爆发直接影响到我国外贸出口的大幅减少，并于10月首次出现负增长。由于国内实体企业较大程度上是出口外贸企业，当国际上的金融危机延烧到国内出现直接绕过“金融”这道防火墙直接伤及我国的实体经济，失业率的增加，对未来的不确定性导致消费信心进一步下降。美国的7000亿救市计划，主要用于金融企业的救助，并未对其实体实体经济进行救助，导致美国大量企业由于受到金融的影响濒临或正在破产，失业率大幅度上升，美国的消费需求急剧下降，刚刚开始的圣诞购物季的第一个重要时间窗口的感恩节购物零售数据表现不乐观。市场的解读美国的经济问题可能比想像中还严重。有经济学者认为美国的经济可能要到20xx年下半年才能走出低谷，最快在6月出现转机。届时美国的经济转暖，市场消费信心的提升，人民币适度的贬值，才能对国内的外贸出口起到提振作用。

　　央行刚刚宣布部的两率下调是几年来最大的力度下调，实际上是向市场发出的积极的货币信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方的存在救市冲动，但是对地产行业继续的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。

　　A市当前房产市场状况与国内的大部分城市一样出现成交量大幅萎缩，但是不同的是价格没有明显的调整。如果地产市场没有出现最后的一跌，这将留给我们足够的价格空间与形成有利于市场竞争的高性价比。按照往年的经验A市的销售经验是：在春节前后客居在外的A人就会形成购买房产的小高峰。

　　综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。目前，我们结合市场的实际情况，只对行业回暖期、行业拐点、观察期作的研讨与判定。

　　观察期。在全球金融危机爆发后，美国宣称将会在今年11月底实施援救方案。这7000亿美元是靠印钞机还是从国债等筹集，其关键是否涉及侵犯其他经济体的利益。如果美国用牺牲其他经济体的利益，将风险转嫁给其外债债权国。

　　那其他经济体的进一步下滑将会是更加危险。如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑。这此间时间段内均属于观察期。

　　行业拐点。在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。如在观察期间，国家经过几次的降息以及降低保证金率。即保证金率在15%以下，贷款年利息6%以内，并相应对房地产行业确定扶持、发展的主基调。预计判定时间点是在XX年的3月至5月份，各地出台后，到重点关注国际国内的相关产业经济指标是否发生转向。

　　行业回暖期。针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。

　　行业上升期。行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12～13%。宽松的货币将会推动行业迅速上升发展。

　　为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案;(悲观部分，另做阐述)

　　第一部分：销售部署

　　一、 X年度存量解读

　　依照公司的销售要求，结合目前经济环境与A楼市近况，新城在20xx年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。

　　目前剩余商品房(商铺+住宅)情况

　　商住楼住宅剩余 119套 合计面积：13916M2

　　均价：1950元/M2 共计：2700万

　　商铺剩余面积 7585.87M2

　　均价：4100元 共计：3110万

　　公寓楼住宅剩余 183套 合计面积：24942M2

　　均价：2500元 共计：6235万

　　商铺剩余面积 3578.83

　　均价：4100元 共计：1460万

　　合计：住宅：302套 面积：38858M2 总金额：35万

　　商铺：面积111.7M2 总金额：4570万

　　二、XX年度目标解读

　　我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271M2,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680M2,占总推出体量的8.2%。

　　XX年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：

　　1、前提：XX年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。

　　2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%)。

　　考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在XX年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。

　　综上所述，XX年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为35万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。

　　结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于X年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对XX年度的营销任务做如下大致安排：

　　按完成可销售住宅总量的75%作为销售最底值控制，即住宅226套，总销售金额6700万(非回款量)，加上商铺合计7400万，争取在此基础上突破。

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　　近两个月来，由于楼市销售整体处于淡季销售季节，资本市场的活跃，国家各项金融的出台，

　　房地产营销工作计划。致使公司销售工作进展缓慢，最终导致销售部员工积极性降低，营销工作整体陷入低谷状态。针对此情况，结合公司整体发展战略及我个人对策划营销工作的经验积累，制订本计划，提请公司领导审阅。

　　一. 广告策划执行

　　明确广告目标，找准目标的诉求点，在广告中将诉求点的中心表现出来!

　　对公司项目内外及延吉整体市场进行充分的市场调研，分析公司的强势与弱势(SWOT分析)。做出市场假设，针对市场假设制订详细的广告推广计划以及预选主题，充分利用项目及公司各项资源，达到广告的最佳效应。对市场进行细分，定位以及预测而最后得到市场认可，得到最佳的市场份额。选择好广告推广合作伙伴，提出战略性合作建议，做出详细的广告预算及投放周期。

　　1.1 对产品卖点进行再次定位，对项目的资源进行再次的整合。项目在前期的销售过程中，已经产生了许多独特的卖点。在后期的工作中，我们将再次发现、整理、挖掘、包装、展现。由此建议对住宅、商铺分开突破，在原有基础上对项目重新定位，重新包装，然后再次推出。对项目形象进行调整。可采取前期软文攻势，对后期的旺季销售季节广告投入做好铺垫，以吸引市场关注度。做好广告投放媒体的整合。

　　1.1.1 项目楼盘卖点整合从项目硬件、建筑风格、空间价值、区位价值、产品 附加值、及各种原创理念。以最佳的方式将项目形态、功能等信息传递给 消费者。做好引导消费者、激发消费者与产品进行直接对话的衔接。

　　1.2 对媒体进行再次的调整，电视台广告主题进行更换。报纸广告建议放缓，选择其它媒体有针对性进行投放。现阶段思路为住宅选择短信方式，采取分批分次方式投放，同时要求广告公司提供相应号段资料及投放情况回溃要求销售人员做好来电渠道统计，以监督广告效果。

　　1.2.1 电视台广告可采用三维，区域实景拍摄及样板间实景拍摄相结合。以实显项目及户型的品质与个性。

　　1.2.2 报纸广告突出现阶段长白路上项目的独有特征。包括火车站商圈的独 特地理位置。

　　1.3 对商铺前期采取DM单直邮方式进行推广。做一些有针对性的营销活动，满足不同的客群的需要，减少投资成本，将风险降到最低。要 求合作广告公司提供相应投放人员资料，并由广告公司人员设计DM 单样稿，交由公司审核后投放。

　　1.3.1 DM单内容突出项目投资优势，从国家房地产金融，区域，地块潜力等方面进行深入的分析研究。

　　1.3.2 在投放过程中全程监督投放效果及信息反溃在投放的同时做好软文的配合。

　　1.4 采取理念性推广模式。由简单的售房概念转变到精神层面上来，好的理念能为项目提高品质，提升楼盘内涵，对公司，项目品牌的建立做好铺垫。在理念概念出来之前，我们必须找出能够高度概括项目规划理念的推广口号，写出对理念全方位诠释的软文。

　　1.5 销售淡季广告投放以缓而不断，突出重点为要点，力求达到连锁效应，控制好广告投放的节点，以保证公司以最小的资金投入，达到最大的铺盖范围及效益。

　　1. 6 广告媒体的选择与整合。现阶段延吉的主要媒体为户外、报刊杂志、广 播电视等。在宣传过程中，信息传播功能方面各有所长也各有所短。为了更好的发挥媒体的效率，使公司有限的广告费用收到最大的经济效益。我们应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛癣组合、以期取长补短，以优补拙。

　　1. 7 因为房地产的“不动产”特征，我们可以重点选择户外、印刷及平面 媒体。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源。印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强，平面媒体自觉性强，覆盖面广，客源层多。三者取长补短。可以采取纵深的广告周期，横向的媒体覆盖相配合。

　　二. 销售工作执行

　　2.1 建立完善销售部组织框架及管理制度

　　完善销售部门人员编制及组织框架，对各岗位职责进行细化。建立销售经理负责制，强化销售经理责任。明确销售经理的职责及管理权限，建立销售部会议制度。

　　2.2 制订详细的销售人员培训计划

　　针对销售员的职业要素，对销售员进行不定期培训。建立销售员日常培训机制与随机培训机制。同时针对培训情况进行系统的考核，实行末尾淘汰制。

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　　一、市场分析

　　随着轿车的日益普及化，xx市汽车市场逐渐发展成熟，竞争日益激烈，机遇与考验并存。xx年，销售工作仍是我们公司的工作重点，秒面对先期投入，正视现有市场，作为 汽车销售公司销售经理，我创业激情高涨，信心直倍，又深感责任重大

　　着眼公司当前，兼顾未来发展，必须紧随申湘汽车销售服务有限公司的步骤，在申湘公司的领导下，在往后的销售公司中我坚持做到：突出重点微服公司经营的品牌的现有市场，把握时机开发潜在客户，注重销售人员培养，销售细节，强化优质服务，稳固和提高市场占有率，积极争取完成销售任务。

　　二、销量目标

　　以目前公司年月销售辆汽车，销售额xx万元，盈利xx万元; 其中xx年1月-12月销售具体目标：台。

　　其中：

　　三、资金使用

　　公司目前总投入资金万及其：

　　公司筹建，服务站，广告：万

　　周转资金：万，公司展车与流动和保证金。

　　资金来源： %约xx万元通过银行房产抵押贷款， %约xx万元自有资金， %。约万朋友借款。

　　近期公司将xx万元跟随申湘公司所有汽车品牌的销售与售后的投入。

　　四、公司团队

　　总经理一名(兼销售经理)，财务会记名，出纳名，展厅经理一名 ，销售顾问名，服务站售后 经理名，售后客服接待名，维修部人，装潢部名。

　　五、合理划分市场，提升工作效率

　　增加了跑市场的力度，对一些老客户加以巩固，推进对新客户、大单子的把握和跟踪力度。对应收账款，及时进行督促和控制。发现问题及时解决，工作效率也会有所提高。 销售人员现局限于老客户的维护上，对新客户的开发力度不足，xx年除了稳定老客户，还要出台措施加强新客户的开发，合理的利用出差时间。

　　六、明确管理层级、流程

　　高层领导确实具有更大的决策权。但是我认为设立中层领导的目的在于：为公司创造效益;在业务过程当中帮公司解决问题;在职能范围内分解、承担责任。明确各岗位职责，除了明确销售人员的职责外。重要的是一个部门领导的职能，到底有多少事情、什么事情是销售经理有权利决定的。形成严格的“金字塔”管理模式。当组织不断壮大之后，人的精力和能力是很难再直接适应不断膨胀的管理层面。中间的管理流程直接影响着管理的结果。“扁平式”管理也只适合于小组织。

　　七、实施措施

　　1、首先将售后服务站各方面硬件设施投入和服务、技术人员的各方面提升。

　　2、客户回访，道县市场上流通的相似品牌有七八种之多，与我们公司品牌相当的有三四种，竞争越来越激烈，已构成市场威胁，为稳定和开展市场，必须加强与老客户的交流，维护好客户与公司之间的关系，加强与客户信息交流，增进感情。

　　3、月公司网站做好，通过网络信息发布销售信息。

　　4、公司仍然以“卖产品不如卖服务”在下一步工作中，我们要增强责任感，不断强化优质服务。

　　5、车贷仍是我们公司的销售重点，我们要以诚信为主，将车贷的后期工作与服务要完善与跟踪。

　　6、准确完成月度统计，财务对帐，客户与车型信息。

　　7、定期送员工到永守申湘公司培训学习，增强公司整体的综合业务能力，学习掌握产品技术知识，更好的应用于工作中。